Tìm vốn cho nhà đất

Hàng loạt dự án địa ốc đang xây dựng trên đường Nguyễn Hữu Thọ, huyện Nhà Bè -TPHCM

Tìm vốn cho nhà đất Chủ nhật, ngày 27/03/2011, 13:45 Thế chấp nhà đất tại các ngân hàng nước ngoài sẽ là một giải pháp tốt nhưng theo quy định của pháp luật hiện hành, chỉ có ngân hàng trong nước được thực hiện thế chấp này.

window.onload = function () {resizeNewsImage("news-image", 500);} Việc
thắt chặt tín dụng khiến thị trường bất động sản (BĐS) thiếu vốn. Do
đó, các chuyên gia và các công ty kinh doanh BĐS vẫn đang tìm nhiều
phương cách tạo vốn cho thị trường.
Vay vốn ngoại?
Nhiều người cho rằng đang có việc bất bình đẳng giữa cho vay chứng
khoán, BĐS với vay tiêu dùng. Thực tế cho thấy lý do hạn chế tín dụng
vào chứng khoán và BĐS là vì hai lĩnh vực này luôn có thể trong tình
trạng bong bóng.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, cần phải đánh giá nghiêm túc quy mô của
thị trường BĐS, từ đó xác định khoảng trên 20% tín dụng mà các ngân
hàng thương mại rót vào lĩnh vực này mỗi năm là cao hay thấp, cũng như
tính toán việc thắt chặt tín dụng đến mức nào để BĐS không bị đổ vỡ quá
mức trong giai đoạn khó khăn hiện nay.
Sau cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ sự bùng phát quá
mức hoạt động chứng khoán hóa BĐS, nhiều nước đã thận trọng hơn với sản
phẩm này. Tại Việt Nam, với quan điểm duy trì sự ổn định cho thị trường
BĐS, chưa biết bao giờ sản phẩm trên mới được cho phép thực hiện.
Phát biểu với báo giới trong một hội thảo mới đây, GS-TS Đặng Hùng
Võ, nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường, nhìn nhận việc thiếu
vốn trên thị trường BĐS là hệ quả của các giải pháp kiềm chế lạm phát,
tăng giá. Nếu chúng ta có giải pháp khác về vốn, thị trường sẽ đứng
vững, không có chuyện bị suy giảm.
Ông Võ đã đưa ra những gợi ý về giải pháp vốn cho thị trường BĐS.
Trước hết, ông đề xuất việc mua bán nhà trên giấy là một giải pháp tìm
nguồn vốn cho thị trường BĐS. Đây là cách vẫn thường làm từ việc mua
bán nhà trên giấy, nguồn vốn hợp tác với người tiêu dùng, tới những nhà
đầu tư (NĐT) nhỏ lẻ nộp tiền trước có thể nhận nhà trong thời gian tiếp
theo, mua bán các BĐS hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, để làm
được điều này, yếu tố quan trọng phụ thuộc vào tâm lý người tiêu dùng
và NĐT nhỏ lẻ.
Việc thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài nếu được cho phép sẽ
là một giải pháp tốt. Hiện nay, theo luật, việc thế chấp BĐS chỉ được
phép thực hiện tại các ngân hàng trong nước nhưng vốn của các tổ chức
tín dụng này không cao. Trong khi đó, các ngân hàng nước ngoài rất mong
muốn được tiếp cận vấn đề này.

Theo ông Võ, trước đây, Chính phủ đã từng cho thí điểm thế chấp BĐS tại
các ngân hàng nước ngoài nhưng cái khó là pháp luật chưa cho phép, nhất
là chúng ta chưa có cơ chế, chế độ sử dụng đất dành cho người, doanh
nghiệp nước ngoài không phải là NĐT vào Việt Nam.
Hy vọng vào chứng khoán hóa bất động sản
Không phải đến bây giờ, khi thị trường BĐS khó khăn thì các doanh
nghiệp mới nghĩ ra sản phẩm chứng khoán hóa BĐS. Từ năm 2008, Công ty
CP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã đi tiên phong và khá thành
công trong lĩnh vực này. Trong năm 2008, Sacomreal đã 3 lần phát hành
trái phiếu huy động vốn cho các dự án BĐS, mức lãi suất 8,8% -
13,2%/năm, kỳ hạn 6 - 9 tháng, mỗi trái phiếu kèm theo quyền mua căn hộ
với mức chiết khấu từ 5% - 8% trên giá bán. Hầu hết trái chủ của đợt
phát hành 1 đều nhận quyền mua hoặc nhượng lại quyền mua cho người khác
khi trái phiếu đáo hạn.
Trong bối cảnh thị trường BĐS trầm lắng, mới đây, một số đơn vị đã
trăn trở đi tìm những sản phẩm mới hỗ trợ NĐT. Phát hành trái phiếu kèm
chứng quyền nhằm huy động vốn cho dự án BĐS là một trong những sản phẩm
đang được các doanh nghiệp tiến hành xây dựng.
Mới đây, đã có một công ty chứng khoán (CTCK) tìm một số đối tác
kinh doanh BĐS để thiết kế một sản phẩm khác biệt cho các NĐT. Theo đó,
CTCK sẽ đứng ra thu xếp vốn cho dự án bằng cách phát hành một loại trái
phiếu kèm chứng quyền mua căn hộ, với mức giá căn hộ thấp hơn nhiều so
với giá thị trường. NĐT mua căn hộ bằng trái phiếu sẽ phải nộp 100% số
tiền mua căn hộ, trong đó công hỗ trợ 50%.

NĐT nhận trái tức hằng năm, được mua căn hộ với giá gốc, còn doanh
nghiệp BĐS có vốn thực hiện dự án. Chi phí vốn cho kiểu huy động này
rất thấp so với mặt bằng lãi suất hiện nay. Để huy động được vốn, doanh
nghiệp BĐS chấp nhận bán giá thấp cho các NĐT góp vốn.

Phía CTCK thu được phí hỗ trợ vốn của NĐT và phí thu xếp vốn cho doanh
nghiệp BĐS. NĐT sẽ thanh toán nốt 50% giá trị căn hộ cho CTCK khi dự án
hoàn thành. Phía CTCK không chịu rủi ro, bởi tài sản bảo đảm chính là
50% giá trị NĐT đã nộp và quyền mua căn hộ giá ưu đãi.
Theo quy định hiện hành, CTCK không có chức năng gọi vốn nhưng sản
phẩm trên được “núp” dưới bóng hợp đồng hợp tác đầu tư - một cách lách
luật phổ biến cho các sản phẩm mới. Luật Chứng khoán sửa đổi bổ sung,
có hiệu lực từ ngày 1-7, cho phép quỹ đầu tư BĐS hoạt động.

Đây là quỹ đầu tư chứng khoán được đầu tư chủ yếu vào BĐS. Tuy nhiên,
quỹ này huy động vốn ra sao, NĐT có được giao dịch các chứng chỉ quỹ
hay không… vẫn là những vấn đề để ngỏ, chờ nghị định của Chính phủ và
thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn.




Theo Hoàng Anh (Người lao động)